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土地購入の流れ

 良い土地に出会っても、手続きの不安などから二の足を踏むことは、珍しいことではありません。
 全体の流れと不明なことは、納得がいくまで確認しましょう。
 
土地売買の手続きは、購入の意志が固まったら、すぐに売買契約ではありません。
 売買契約までの流れは、
 （１） 買付証明書（購入申込書、買付申込書等）を提出。
 （２） 住宅ローン事前審査
 （３） 重要事項説明をうける。
 （４） 売買契約。
 となります。
 
契約してしまうと簡単に引き返せるものではありません。
 契約前の重要事項説明、契約書の条項は、くまなくチェックし、不明なことは納得がいくまで確認しましょう。

ステップ１　買付証明書（購入申込書、買付申込書等）を提出

 良い土地に出会えたら、売主に対し「購入したい」という意思表示を買付証明書（購入申込書、買付申込書等）という書面で提出します。
 買付証明書（購入申込書、買付申込書等）には購入希望金額や契約、引渡しの時期などの条件を記入して申込みをします。
 購入希望金額は、あくまでも、購入希望金額なので、売値を下回る金額を提示することができます。
 
仲介の場合、仲介人は買付証明書をもとに売主又は売主の仲介人と売買価格、引渡し時期などについて交渉をします。
 
また、買付証明書には、法的な拘束力はなく、あくまでも買主の購入意思を明確にするためのもので、売買契約ではありません。
 購入予定物件の予約をしたことにしか過ぎませんので、相手側から断られる場合もあるし、逆に購入の意思がなくなった場合には撤回することもできます。
 撤回したからといって一般的にはペナルティは発生しません。
 
最終的に買付証明書が受理されれば、物件購入権利を得る事ができます。
 
また買付証明書が受理されれば、買付申込者が購入予定の物件を押さえることが出来ます。
 「よく商談中です」というのはこのことです。
 複数に買付が入る場合は１番手２番手と交渉の順番を決める場合があります。
 
買付証明書が受理されない例として、購入希望金額が少ない場合や、引渡し条件（契約時期や引渡し時期など）に折り合いがつかない場合などです。

ステップ２　住宅ローン事前審査

 住宅ローンを利用する場合、この時点のなるべく早い時期に金融機関（民間）に融資の事前審査の申込みをします。

 一般個人には基本的に土地融資は受けられない事になっていますが、自己所有の住宅を建てることを前提に、土地にも先行融資というかたちで住宅ローンが使えます。
 この場合、土地融資実行の日から１２ヶ月以内に建てる建物も、共同担保として差し入れることになります。
 事前審査には建てる予定の建物図面及び見積書（出来れば、工事請負契約書、建築確認済書も）が必要になります。
 そして、土地と建物両方の担保評価をします。

 土地と建物を別々にしてローンを組むと、土地はローンを組むことができたのに、後で建物の住宅ローンは審査がアウトになってしまう危険性があるため、 土地と建物を一緒にして住宅ローンを一本化することが多いようです。
 ただし、土地と建物を一緒に住宅ローンを組むと、かなりタイトなスケジュールとなるので注意が必要です。

ステップ３　重要事項説明

 売買契約に先立ち、宅地建物取引業者が不動産の重要な事項について書面を交付のうえ説明するよう法律上義務づけられています。
 この書面を「重要事項説明書」といい、その説明は宅地建物取引主任者の資格を有するものが行います。
 
「重要事項」とは、不動産売買にあたり宅建業者が買主に説明しなければならない事項をいいます。

 登記簿記載の事項
 都市計画法・建築基準法等の制限
 代金授受の方法
 契約解除
 上記に関する事項などがあります。

 「重要事項説明書」に記載される内容は、用語も内容も難しいことが多いので、事前に確認する必要があります。
 
事前に重要事項説明書のコピーを入手し、隅々までよく読み、内容を理解しておけば、重要事項説明の時にスムーズにすすむでしょう。
 次に代表的なチェックポイントを記載していますが、疑問点がでてきましたら、納得できるまで宅地建物取引主任者に質問しましょう。

重要事項説明のチェックポイント

 ●取引の態様
 取引の形態によって、仲介手数料の有無が異なります。

１．仲介の場合は支払う。
２．販売会社＝売主の場合は支払わなくて良い。
３．販売会社＝売主の代理の場合は条件によって支払う。

●登記事項証明書に記載された事項
 □表題部
 登記事項証明書に記載された土地面積が実測面積と異なることがあります。登記事項証明書には 150m2と記載されていても実際に測量してみたら 145m2しかないといった事例です。
 通常は、実測面積にm2単価をかけた価格で売買されますが、登記事項証明書上の面積にm2単価をかけた価格で売買することもあります。いずれの取扱いになるのかは契約書に明記されているはずですので、事前に確認しておきましょう。

 □甲区
 所有者の情報が記載されていますので、売主と同じであることを確認します。
 売主と違っている場合は、重要事項説明書でその理由を確認し、引き渡し時には買主名義の所有権移転登記ができることを契約書に明記してもらいましょう。

 □乙区
 （根）抵当権等の情報が記載されています。売主が土地を担保に融資を受け、（根）抵当権が設定されていることなどがありますので、重要事項説明書で事実関係を確認し、引渡し時には確実に抹消されることを契約書に明記してもらいましょう。

●法令に基づく制限の概要
 □市街化調整区域
 市街化を抑制する区域です。原則として、建物は建てられません。

 □用途地域
 住居系、商業系、工業系の３つに大別され、細かく分類すると12種類あります。例えば「第二種低層住居専用地域」には小学校は建てられますが、病院は建てられないなど、建てられる建物の用途を規定しています。

 □建ぺい率の規制
 「建ぺい率50％まで」のように土地面積の何％まで建物を建築できるかが、各用途地域ごとに規定されています。

 □容積率の規制
 「容積率 200％まで」のように土地面積の何％まで建物の延べ床面積を建築できるかが各用途地域ごとに規定されています。

 □高さの制限
 「高さ制限」、「道路斜線制限」、「隣地斜線制限」、「北側斜線制限」、「日影規制」により、建てられる建物の高さが制限されます。

 □防火地域・準防火地域
 都市防災の観点から、建物の構造が制限されます。建物の階数や建物の面積によって、耐火建築物や準耐火建築物とすることが義務づけられます。

 □接道義務
 建築基準法上、建物の敷地は、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという接道義務があります。この条件を満たしていない場合、建築確認が受けられず、建物を建てることはできません。

 □私道負担
 道路には、公道と私道があります。公道は国や地方公共団体が管理し、一般の交通のために使用される道路です。一方、私道は、個人が所有する土地を通行の用に供しているもので、管理も個人が行います。
 売買する土地の一部に私道が含まれている場合、または、売買する土地が接する私道の共有持分も土地と一緒に売買する場合、これらを私道負担といいます。
 私道負担がある場合は、重要事項説明書にその面積や位置が記載がされます。

 □位置指定道路
 接道義務を満たしていない土地を建物の敷地として利用するために、新たにそれぞれの区画の土地に接した幅員4ｍ以上の私道をつくり、その私道を建築基準法上の道路として特定行政庁に認可してもらうことができます。
 これを「位置指定道路」といい、通常、宅地開発の際に開発業者が申請して指定を受けます。
 位置指定道路は、通常、隣接する敷地の所有者が所有権（持分）を持ちます。あくまでも私道ですので、道路の舗装や側溝敷設などは所有者が行うことになります。
 また、位置指定道路内は建物や塀を作ることはできず、位置指定道路の廃止や変更が制限されます。

●飲用水・電気・ガスの供給及び排水施設の整備状況
 飲用水、電気、ガス、排水施設についての整備状況、負担金の有無が表示されます。
 郊外のニュータウンのように、林野や畑などを新たに宅地開発して分譲される場合、水道・電気・ガスなどの設備は敷設されていないため、宅地開発の際に開発業者がこれらの設備を敷設します。この設備を敷設するための工事費用について、買主に負担金が有るのか無いのか、負担する場合、金額はいくらなのかが記載されます。

●未完成物件に関する事項
 土地造成工事が完了していない場合は、図面などで完成した宅地の形状を確認します。

●代金以外に授受される金銭の額及び目的
 手付金、登記費用、固定資産税及び都市計画税などを記載しています。
 固定資産税及び都市計画税は、その年の1月1日現在の登記名義人に対して課税されるため、年の途中で物件を取得した場合は、負担をどうるすのかの取り決めとその金額が記載されます。納税通知書の税額から、負担額が妥当か、税金の滞納がないか確認しましょう。

●契約の解除に関する事項
 いったん契約を締結すると、簡単には契約を取り消すことはできません。
 では、金融機関の住宅ローンが利用できない場合や、自分の都合で購入を止めたい場合、契約はどうなるのでしょうか。重要事項説明書には、これらについての取り決めが明記されています。ただし、一部の事項については明記されておらず、買主自らが付加する必要がある場合もあります。

 □手付け解除
 買主は手付金の放棄、売主は受け取った手付金の倍返しというペナルティを払うことで契約を取り消すことができます。ただし、いつまでも契約が取り消せる状態では、お互いに損害を受ける可能性があるため、通常、売主と買主が話し合って手付け解除が可能な期日を定めます。具体的な期日は、以下で述べる「ローン特約」の期日と同日にするか、「契約の履行に着手するまで」とすることが多いようです。

□契約違反による解除
 所定の期日を過ぎているのに買主が購入代金を支払わなかったり、引渡日が過ぎているのに売主が物件を引き渡さないなど、売主または買主が売買契約に基づく義務を履行しない場合は、相手方は、催告のうえ売買契約を解除することができます。

 □融資利用特約(ローン特約）による解除
 当初予定していた住宅ローンが借りられなくなった場合、契約時に定めた期日までであれば、ペナルティなしで契約を解除することができます。ただし、特約は売主と買主の合意が無ければ付けられません。売主と良く話し合って決めましょう。

 □引渡し前の滅失・毀損による解除（危険負担）
 物件の引き渡しを受ける前に、地震や台風の自然災害や火災で損失があった場合、売主と買主のどちらが責任を負うか記載されます。一般的には、修復費用は売主が負担し、修復不可能な損失であれば、買主は契約を解除することができ、支払った金額は全額返却されるようになっています。買主に不利な取り決めになってないか確認しましょう。

●損害賠償の予定又は違約金に関する事項
 宅地建物取引業法上、宅建業者が売主となる売買契約において、売主や買主が契約に定めた義務に違反した場合、損害賠償額又は違約金が発生します。その損害賠償額の予定や違約金は、合算して代金の2割までと制限されています。2割を超える部分については無効となりますが、売主とよく話し合って具体の金額を確認しておきましょう。

●手付金の保全措置の概要
 土地の引き渡しを受ける前に売主の不動産会社が倒産しても、支払った手付金が買主に戻ってくるよう、宅建業法では以下に当てはまる場合、手付金の保全措置を義務づけています。重要事項説明書には、保全措置の有無・方法、保全を行う機関名等が明記されます。
 
【契約時未完成物件の売買契約の場合】
代金の5％を超える場合、または、 1,000万円を超える場合
 【契約時完成している物件の場合】
代金の10％を超える場合、または、 1,000万円を超える場合

●支払金又は預かり金の保全措置の概要
 土地の引き渡しを受ける前に売主の不動産会社が倒産しても、支払金や預かり金が買主に戻るように保全措置を講じるかを記載します。手付金の保全措置が義務であることに対し、こちらは任意となります。

ステップ４　不動産売買契約

 土地売買契約の締結後は、契約書の記載内容に基づいて、双方の権利や義務を履行することになります。
 義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので注意が必要です。
 そのため土地売買契約書の中身が大変重要になります。
 特に特記事項（業者との取り決め）がある場合、きちんと全て記載されているか確認しましょう。
 この時点で、口約束か土地売買契約書に記載されている取り決めかが分かれます。
 
ローンが通らなかったら契約を白紙にもどすローン特約や、 「売りに出している物件が○月○日までに売れなければ、この契約は白紙解約となる」買い替え特約など が記載されているか確認しましょう。

売買契約書のチェックポイント

 売買契約書には、重要事項説明書と同じ記載事項が多くあります。
 これらについては、重要事項説明書と照合し、違いがないかよくチェックしましょう。
 他の事項については、以下を参考に確認しましょう。
 売買契約書に署名・押印したら後戻りはできません。
 契約書をよく読んで内容を十分理解した上で署名・押印しましょう。
 契約時には、手付金（土地代の10％程度）を支払います。

□売買面積
 登記簿面積と実測面積が違う場合に、どちらの面積で売買価格を算出するのかを定めます。登記簿面積で算出した場合、後日、実測面積が確定した時点で差額精算する方法をとるか、とらないかが記載されます。

 □境界
 隣地や道路との境界が確定してない場合は、境界確認書などで明らかにします。いつまでに、どのような方法で境界を確定させるかを記載します。

 □代金の支払時期、支払方法
 代金をいつまでにどのような方法で支払うか記載します。支払時期は、○月上旬や○月頃という曖昧な表示ではなく、○月○日とはっきり記載してもらいましょう。
 代金は、契約締結のときに手付金を支払い、残代金は引渡しと同時に支払うのが一般的です。 手付金については、残代金支払い時に売買代金に充当され、契約を解除できる期限とその際に手付金を買い主に返還するなど、手付金の取り決めを記載します。

 □引渡し時期
 売り主が、物件をいつまでに引渡しをするかを記載します。引渡しがいつになるのか確認しましょう。

□所有権移転登記
 所有権移転登記の申請時期、登録免許税や登記手続き費用の負担について記載します。登記に係る費用について、売主か買主のどちらが負担するか確認しましょう。

 □抵当権などの登記の抹消
 物件に、抵当権、根抵当権など第三者の権利が存在するときは、所有権移転時までに、これらの権利が抹消されることを記載しておく必要があります。

 □公租公課等の負担
 固定資産税や都市計画税は、毎年１月１日時点の登記名義人に課税されるため、年の途中で物件を取得した場合に負担をどうするのかを取り決め、記載します。

 □宅地建物取引主任者の記名・押印
 宅地建物取引業法上、売買契約書には宅地建物取引主任者が記名・押印することになっていますので、確認しましょう。

【土地売買契約に必要なもの】

 手付金（売買価格の1割が目安です）
 実印
 仲介手数料の半金
 収入印紙代（売買金額によって額面が異なります）
 本人確認資料（運転免許証など）

ステップ５　引渡し

 土地の引渡しは、土地代の残金やその他の費用の支払いと同時に所有権移転登記の申請を行うことで完了します。
 引渡しまでに確認しておくこと、用意しておく書類や費用などの引渡しに関する注意点を確認しましょう。

引渡しまでに確認すること

 契約書に「引渡しのときまでに」「代金全額の受領までに」「所有権移転のときまでに」と書かれた条件について、取り決めどおり実行されているか確認しましょう。
 例えば、引渡しのときまでに隣地との境界を明示する、抵当権等の担保権を抹消すると書かれている場合は、実行されているかどうかを確認する必要があります。
 

引渡し当日までに用意しておくもの

 土地代の残金
 所有権移転登記費用（登録免許税、登記手続き費用） 固定資産税、都市計画税などの精算金
 仲介手数料の残金
 印鑑
 住民票
 ※土地代金を住宅ローンで支払う場合は、さらにこちらが必要です。
 融資事務手数料
 保証料
 火災保険料
 団体信用生命保険料
 抵当権設定のための司法書士報酬
 印鑑証明書
 通帳

引渡し当日

 引渡し当日は、残金の支払い、登記手続きに必要な書類への署名や押印をします。
 手続きが終わったら、引渡し確認書を受け取ります。
 引渡し確認書は、引渡を完了したことを確認するものです。
 建物の引渡し時には鍵を受け取りますが、土地の場合は引渡し確認書を受け取ることになります。
 自分名義となった土地の権利証は、引渡し後に司法書士により登記所に申請した後に発行されますので、後日受け取ることになります。